För att sätta månadsavgifterna på en rättvis, förutsägbar och hållbar nivå som tar hänsyn inte enbart till driftkostnaderna, ränteutgifter och avskrivningar men också till de verkliga långtidsunderhållskostnaderna har vår bostadsrättsförening valt att anta en underhållsplan som täcker fastighetens samtliga underhållsbehov över en jättelång tidsperiod. 

Ett utdrag ur vår underhållsplanen finns att ladda ned på länkan härunder.

Dock för att kunna tolka de siffrorna som finns i planen är det viktigt att beakta:

• att Brf Henriksdalshöjden är en stor bostadsrättsförening med över 200 lägenheter och under 20.000 kvm i bostadsyta.
  Det är alltså stora summor som återfinns i underhållsplan. 
• att det kan vara bra att komma ihåg att 20 miljoner i underhållsåtgärd för föreningen motsvarar c:a 100.000 kr per lägenhet.
• att hållbart finansiera 20 miljoner kr i lån, vid en styrränta på 2.5% samt 2% amortering, kostar alltså c:a 5.000 kr per år per lägenhet

Brf Henriksdalshöjden har valt att dela upp fastighetsunderhåll i tre kategorier. 

• "Driftunderhåll"
  • innehåller alla åtgärd som görs löpande i syftet att hålla allt i ordning till ex. serviceunderhåll på tvättmaskin, ersättning av slitna delar, byte ljuskällor, olja dörröppnare osv.
• "Förebyggande underhåll"
  • innehåller åtgärd som genomförs årligen eller vartannat år som kräver särskild planering. till ex. underhåll av rastplats, spolning brunnar, underhåll av sopbehållarna, hiss besiktning, systematisk brandskyddsarbete SBA.
• "Planerat underhåll"
  • innehåller moment av större dignitet med intervall var 3:e till var 50:e år. Ofta är dessa moment mer komplicerade, dyrare och kräver särskild projekt struktur.

Denna webbsidan informerar om långtidsplanering av "Planerat Underhåll". Ett 50års perspektiv används för att täcka in fastighetens samtliga behov och ligger till grund av den långtidsekonomisk planering.

Underhållsplanen är inte en beslutat plan, snarare ett underlag för styrelsens budget arbete för kommande åren. 

Dock beslutar styrelsen årligen över vilka åtgärd som ska planeras under kommande verksamhetsår, efter verkliga behov, tillgänglig ekonomi och produktionsförmåga.  Det kan alltså uppstå att styrelsen väljer att skjuta upp en underhållsåtgärd som är schemalagd att ske under ett visst år på grund av att behov inte uppstått. Några hypotetiska exempel:

• byte av takpapp, schemalagd för kommande år kan skjuts upp 5 år efter besiktning på grund av det generella goda skicket.
• byte av tvättmaskiner i tvättstugan: schemalagd utifrån riktlinjer men som fungerar väl kan skjutas upp till kommande år.   

Många nya medlemmar frågar efter information om stammar och rör för vatten och avlopp. Hur ofta underhåll på stammar och rör behöver göras beror dels på slitaget som påverkar livslängden, men även materialet i rören och kvaliteten på detta. Det finns dessutom olika sätt att underhålla dessa delar och tekniken utvecklas ständigt.

Följande åtgärd har vidtagits:

• Året 2013 gjordes en relining.
• Året 2023 gjordes en omfattande spolning och besiktning med kamera, utan anmärkning. 
• Stammarna spolas med högtryck och besiktas regelbundet med kamera för att förebygga oplanerat underhållsbehov. 

Följande väsentliga åtgärd planeras för 2025:

• Byte av 1/3 hissar samt renovering berörda av trapphus
• Högtryckspsolning av avloppsstammar samt kamerabesiktning
• Byte av maskinpark (tvättstugor) vid behov. 

Underhållsarbete planeras.

Genomförandet kan ske under 2025 eller ta längre tid beroende på faktorer som sitter utanför styrelsens kontroll.

Fastigheten renoverades under åren 2022–2025 tack vare medlemmarnas engagemang och drygt 36 miljoner kronor i bidrag från EU:s NextGeneration-fond

(36 154 000 sek).

Totalt har 103 miljoner kronor investerats för att förbättra fastighetens energiavtryck och minska våra driftskostnader. Investeringen motsvarar cirka 500 000 kronor per bostad.

Följande åtgärder genomfördes:

Förbättring av fastighets energiprestanda:

• byte av entrédörrar och entrépartier *
• byte av samtliga fönster, fönsterpartier, fönsterkarm, balkongdörrar *
• tilläggsisolering av balkongpartier *
• injustering av värmesystem och utjämnade innetemperaturer *
• byte till LED-belysning i garagen *
• installation av frånluftsvärmepump-system (FVP) *
• fasadrenovering.

Bättre inomhusmiljö:

• förbättring av luftflöden inomhus *
• asbestsanering av balkonger och fönsterpartier
• nya frånluftsfläktar. *

Säkerhets- och trygghetsåtgärd:

• tillgänglighetsanpassade entréportar
• standardhöjning av fastighetens brandskydd
• elektroniskt passersystem
• förstärkta entrédörrar.

* åtgärder samfinansierade av EU NextGeneration

Styrelsen tackar alla för deras medverkande.

Tillsammans är vi starkare!

Mer om energieffektiviseringsbidrag kan du läsa här: https://www.boverket.se/sv/bid...

Uppskattade kostnaden för det beslutat underhållsarbete för 2024 ligger på ca. 100 miljoner kr.

Dessa finansieras på 4 sätt:

• ca. 10 miljoner från föreningens tillgångar
• ca. 11-15 miljoner från ombildning av hyresrätter till bostadsrätter
• ca. 13-30 miljoner från EU finansierad stöd till energieffektivisering (NextGerneration EU) (på villkor)
• 45-76 miljoner nytt banklån

Mer om energieffektiviseringsbidrag kan du läsa här: https://www.boverket.se/sv/bid...

Mer om föreningens ekonomi kan du läsa i årsredovisning: https://www.henriksdalshojden....

Ca. 25 miljoner kr (motsvarande då ca: 110'000 kr / lägenhet) av icke-beslutade långtidsunderhållsåtgärder ligger i underhållsplanen för 2026-2030. Dessa innehåller bland annat renovering hiss, trapphus, gemensamma ytor och lekplatser. 

Se underhållsplan högre upp på denna sida för mer information.